घर मालक की भाडेकरू, नव्या कायद्याचा फायदा नेमका कोणाला? मुंबई ‘पगडी’मुक्त होणार; पुनर्विकासाचा मुद्दा मार्गी लागणार

या प्रणालीने भाडेकरूंना संरक्षण दिले, पण त्यामुळे हजारो इमारती, ज्यापैकी अनेक 60 किंवा 70 वर्षे जुन्या आहेत, देखभालीच्या अभावामुळे कोसळू लागल्या आहेत किंवा धोकादायक घोषित करण्याची परिस्थिती निर्माण झाली आहे. पुनर्विकास कायदेशीर आणि आर्थिक विवादांमध्ये अडकल्यामुळे अनेक लोक अशा धोकादायक इमारतींमध्येच राहत आहेत.

‘पगडी प्रणाली’ एक जुनी भाडे नियंत्रण पद्धत आहे जी भाडेकरूंना खूप कमी भाडे देऊन संरक्षण देते, पण घरमालकांना दुरुस्तीसाठी पैसे देण्यापासून देखील प्रतिबंधित करते. मात्र, आता राज्य सरकारने या प्रकरणात हस्तक्षेप करण्याचा निर्णय घेतला असून राज्य सरकार हा तिढा सोडवण्यासाठी दशकांमधील सर्वात महत्त्वाकांक्षी प्रयत्न करत आहे.

गुरुवारी, महाराष्ट्राचे उपमुख्यमंत्री एकनाथ शिंदे यांनी विधानसभेत सांगितले की, राज्य सरकार जुन्या ‘पगडी’ पद्धतीच्या इमारतींच्या पुनर्विकासासाठी नियम तयार करेल, आणि शहर ‘पगडी-मुक्त’ करण्याच्या दिशेने टाकलेले एक पाऊल असेल. शिंदे म्हणाले की, नवीन नियमांमुळे मोठ्या प्रमाणावर इमारतींचा पुनर्विकास शक्य होईल. त्यांनी पुढे म्हटले की नवीन नियम सुरक्षितता मागणाऱ्या भाडेकरू आणि योग्य मोबदला व आपल्या मालमत्तेचा ताबा परत मिळवू इच्छिणाऱ्या घरमालक अशा दोघांचेही हक्क संरक्षित करतील.

पगडी पद्धत ही एक जुनी भाडेपट्टा पद्धत आहे जी स्वातंत्र्यापूर्वी मुंबईत सामान्य होती. या पद्धतीत, भाडेकरू घरमालकाला मोठी रक्कम द्यायचे, ज्याला पगडी किंवा प्रीमियम म्हणतात, आणि त्या बदल्यात जवळजवळ, दरमहा थोडेसे भाडे भरून कायमचे घरात राहू शकत होते. ही पद्धत सुरुवातीला भाडेकरूंसाठी फायदेशीर होती कारण त्यांना कमी पैशात चांगल्या घरात राहायला मिळायचे आणि घरमालक सहजपणे घराबाहेर काढू शकत नव्हता.

मुंबईसारख्या महागड्या शहरात या पद्धतीमुळे लोकांना परवडणाऱ्या दरात घरे मिळायची आणि वर्षानुवर्षे टिकून राहिली. अनेक कुटुंबे पिढ्यानपिढ्या या व्यवस्थेखाली राहत आहेत आणि आजही दक्षिण मुंबई किंवा मध्य मुंबईच्या जुन्या भागातील हजारो इमारतींमध्ये पगडी पद्धत वापरली जात आहेत. ही अर्ध-मालकीची पद्धत होती, जिथे भाडेकरूला घर विकण्याचा किंवा भाड्याने देण्याचा अधिकार होता, पण जमीन किंवा इमारतीचा खरा मालक तोच राहायचा.
मात्र, कालांतराने ही व्यवस्था एक मोठी समस्या बनली कारण महाराष्ट्र भाडे नियंत्रण कायद्यामुळे, भाडे दशकांपर्यंत स्थिर राहिले, म्हणजेच वाढू शकले नाही आणि इमारतीही असुरक्षित बनल्या. या दरम्यान, भाडेकरूंना पुनर्विकासादरम्यान आपली घरे गमवावी लागतील अशी भीती वाटत होती आणि म्हणूनच त्यांनी या इमारतींच्या पुनर्विकासातील कोणत्याही बदलाला किंवा हालचालीला विरोध केला. परिणामी, पुनर्विकास अनेक वर्षे रखडला.

काही भाडेकरूंना पूर्ण मालकी हक्क नसतानाही मालमत्तेत छोटा वाटा दिला जायचा आणि आपले भाडेकरू हक्क इतरांना विकायचे, तसेच त्यातून मिळालेली रक्कम जमीनमालकाशी वाटून घ्यायचे. या सर्वांमुळे दीर्घकालीन आव्हाने निर्माण झाली. इमारतींची देखभाल किंवा दुरुस्ती करण्यासाठी घरमालकांकडे फारसा उत्साह किंवा पैसा शिल्लक नसायचा. याव्यतिरिक्त गेल्या काही वर्षांत अनेक व्यवहारांमध्ये मोठ्या प्रमाणात रोख रकमेचा वापर झाला, ज्यामुळे अपारदर्शक पद्धती निर्माण झाल्या असून प्रत्येक पावसाळ्यात इमारती कोसळण्याची भीती असते.

पगडी पद्धतीने राहणाऱ्या घरातील भाडेकरूंना नवीन नियमांचा सर्वात जास्त फायदा होईल, कारण ते जुन्या, मोडकळीस आलेल्या इमारतींमधून बाहेर पडून जागा किंवा हक्क न गमावता नवीन, सुरक्षित घरात जाऊ शकतील. अनेक लोकांसाठी या नियमाचा फायदा म्हणजे की भाडेपट्ट्यापासून थेट मालकीच्या फ्लॅटमध्ये स्थायिक होतील, म्हणजेच मालमत्तेचे खरे मालक बनतील. ​दुसरीकडे, ज्या घरमालकांना वर्षानुवर्षे खूप कमी भाडे मिळत होते आणि इमारतीची दुरुस्ती करू शकत नव्हते त्यांना आता पुनर्विकास व योग्य भरपाई मिळू शकेल.

त्याचवेळी, विकासकांनाही फायदा होईल कारण वाद संपतील आणि स्पष्ट नियमांमुळे प्रकल्पांची अंमलबजावणी करणे सोपे होईल. म्हणजेच, दोन्ही पक्षांना या नव्या नियमांचा फायदा होईल. नवीन नियम संतुलन साधतील, जुन्या पगडी व्यवस्थेतील गुंतागुंत दूर करतील आणि मुंबई अधिक सुरक्षित बनवतील.